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区域深耕漫长路,奥园不走寻常步

2019-10-22 07:21:29

2019年,在行业增速放缓的背景下,中国奥园提出全年规模增长25%的业绩目标。截至8月末,奥园已累计实现合同销售金额679.6亿元,同比增长28%,完成全年1141亿元目标的近60%。我们预计,201

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澳远、龙光和凯撒的销售规模保持快速增长。征地渠道多样,土壤总储量相对丰富。粤港澳及海湾地区在深度养殖布局上具有明显的竞争优势。

资料来源:克里研究中心/朱一鸣、龚咸阳、汪卉和李丹的研究人员

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以广东为基地的住宅企业起源于广东,在由地域特征形成的住宅企业的不同派别中相对较早地开始成熟。得益于粤港澳台大湾地区良好的政策规划,在当前中国房地产行业的竞争格局下,广东住宅企业在综合实力和华南地区的深度培育布局方面都有很大的发展机遇和行业竞争力。其中,以碧桂园、恒大、万科、保利为代表的十大房企已经完成全国布局,引领行业竞争格局。招商引资、金地、富力、雅居乐等老牌广东住宅企业规模也相继超过1000亿。

此外,我们认为,在500-1000亿规模的广东住房企业中,仍有一些企业值得关注。本文将以澳远、龙光、凯撒三家企业为例,从发展过程、投资布局、旧城改造和旧城改造、资本运营、多元化经营等角度,分析这三家广东房地产企业发展战略和经营现状的异同。并通过与行业的比较,对这三家企业的未来发展做出一定的预测和建议。

01

该行业整体规模的增长率放缓。

澳远、龙光和凯撒保持快速增长

1.1 .奥林匹克公园的规模正在高速增长,很有可能在2019年超过1000亿元

1.1.1。过去三年的复合增长率达到81.9%,预计将在2019年超过目标。

中国奥林匹克公园于1996年在广州建立。番禺“黄金别墅花园”和“广州奥林匹克花园”项目的成功为奥林匹克公园的早期发展奠定了基础。2000年左右,“番禺奥林匹克花园”和“南国奥林匹克花园”相继启动,开始热销。“体育地产”首创的复合地产概念已经得到市场和消费者的认可。2007年10月,“中国奥林匹克公园”正式在香港证券交易所主板上市。

从销售规模来看,中国奥林匹克公园在2007年上市后的五年中规模增长相对稳定。2012年,中国奥林匹克公园(China Olympic Park)从北京长安8号项目中撤出约32亿港元的资金,同年首次成功发行海外美元优先票据。直到2013年,澳远的业绩规模才取得更明显的突破。2013年,中国奥林匹克公园实现合同销售额100.38亿元,同比大幅增长91.2%,增幅达到85亿元业绩目标的118.1%。其中,广州奥林匹克公园城市广场和广州奥林匹克公园肖春单项工程的业绩贡献超过12亿元。

经过20多年的发展,中国奥林匹克公园的表演规模近年来有所加快。2018年,中国奥林匹克公园实现合同销售额912.8亿元,同比增长100%以上。实现了730亿元的年度绩效目标的125%,自2015年以来已连续第四年大幅超过。2015年至2018年的三年业绩复合增长率达到81.9%,远远超过行业平均水平并保持领先。

2019年,在行业增长放缓的背景下,中国奥林匹克公园设定了25%的年增长业绩目标。截至8月底,澳远实现合同销售总额679.6亿元,同比增长28%,达到1141亿元年度目标的近60%。虽然业绩增长率明显低于2018年,但仍明显高于同等规模住房企业的平均水平。2019年8月,中国奥林匹克公园在嘉里的总销售额中排名第27位,比2018年底上升了11位。我们预计,2019年中国奥林匹克公园超过1000亿英镑的压力相对较小,超过目标的可能性更大。

1.1.2。以粤、港、澳、湾地区为重点,同时加强四大区域的区域深度培育(略)

1.2 .龙光的集中战略为区域深耕奠定了基础,并保持了较高的业绩增长势头。

1.2.1。在过去的五年里,复合增长率超过了40%,销售额有望达到1000亿元。

龙光成立于1996年,始于广东汕头,1997年开始独立经营房地产。开发汕头阳光花园一期,1998年继续推出汕头阳光花园二期,以“快速流通”的商业模式迅速开拓汕头市场。汕头作为龙光创业的大本营,在稳定和促进企业规模扩张方面发挥了重要作用。到2001年,龙光在汕头房地产市场的份额达到1/3,成为汕头领先的房地产企业,这也为龙光坚持区域深度培育的发展路线奠定了基础。

2003年,龙光为增加不同地区的市场覆盖面和演出供应,开辟了跨省布局。2013年,该公司在香港成功上市,年销售额超过100亿元。2014年,尽管受到房地产市场周期性调整的影响,市场仍面临更大的下行压力。住房建设、开发投资和营业额持续下降,龙光仍保持增长。从2015年开始,龙光的高速增长趋势变得突出,增长率保持在40%以上,2018年进一步上升到65%。从2013年上市到2018年,龙光的销售额从132亿元增长到718亿元,年均复合增长率达到40.3%,实现了跨越式发展。

从2019年业绩来看,龙光1-8月实现合同销售额626.4亿元,同比增长27.5%。年初,龙光提出了2019年850亿元的销售目标。根据这一进展,龙光在头8个月完成了73.7%的年度销售任务,完成率在行业内处于较高水平。增长形势继续改善,预计将超过年度目标。

1.2.2。坚持深度区域培育,以大湾、南宁区域市场为主要表现来源(略)

1.3 .凯撒在粤港澳和海湾地区的表现公布,规模恢复增长

1.3.1。2016年重新开始规模增长,复合增长率为53.3%

1999年,随着旧的改革,凯撒在深圳开始创业。凯撒在成立之初就确立了“深耕细作”的发展战略。随着深圳归方圆、深圳科苑、深圳凯撒中心等旧改造项目成功转为土地储备,凯撒步入了城市更新的快车道,带动了城市绩效的提高。2008年,凯撒的销售额在深圳位居第二,仅次于万科。2009年,凯撒在香港交易所上市,并开始向全国扩张。到目前为止,凯撒的业务已经覆盖北京、天津、河北、港、澳、台、长江经济带等主要经济区,并已进入全国50多个主要城市。

自上市以来,凯撒的销售业绩持续上升,2010年位列100亿阵营,2011年位列中国百强住宅企业销售额榜第23位。凯撒是年度黑马之一。然而,发展的道路并不平坦。从2014年到2015年,凯撒经历了旧改革的干扰,深圳成千上万套公寓被锁的困境。销售业绩直线下降。2016年,经过一系列调整和自救,凯撒将逐步回归正轨,推进境内外债务谈判和重组,开启和重启重点城市销售项目。

(部分省略)

1.3.2。粤港澳台大湾区业绩更上一层楼,销售贡献接近60%(略)

1.4 .摘要

从中国奥林匹克公园、龙光地产和凯撒的发展历程来看,这三家企业成立的时间相近。澳远在其发展初期,凭借“体育地产”的理念奠定了市场基础。上市后,规模增长一度趋于稳定,直至近年大幅加速,2015年至2018年复合增长率为81.9%。今年,它有可能超过1000亿规模的门槛。

龙光从汕头总部起步,2003年开始跨省布局,2013年在香港上市,年销售业绩超过100亿元。近年来,汕头总部、广东、港澳海湾地区和南宁集中地区得到集中培育,业绩稳定增长。凯撒于1999年在深圳开始了它的业务,对旧建筑进行了改造。随着旧城改造项目的到来,凯撒曾经在业绩规模上领先于三家住宅企业。2011年,其股权销售额达到152.9亿元。目前,经历了2015年旧改革风暴后,在粤港澳及海湾地区业绩发布的支持下,规模扩张已经重启。

自2018年以来,尽管行业整体增速放缓,但澳远、龙光地产和凯撒这三家中国房地产企业保持了相对较快的增长。2019年至今的同比增长率明显高于同等规模住房企业的平均水平。

02

土壤总储量相对丰富。

粤港澳大湾地区深耕布局凸显竞争优势

2.1 .奥地利公园的土地收购主要基于收购和收购。近年来,国有化战略已经生效。

2.1.1。自2017年以来,投资强度大幅增加,头寸得到积极补充。

从新增土地投资规模来看,自2017年以来,中国奥林匹克公园投资大幅增加,头寸得到积极补充。2017年,澳远通过收购、招标、拍卖和绞刑新增58个商业和住宅项目。新增可开发建筑面积约1286万平方米,同比增长310%,新增价值约1669亿元。2018年,奥地利公园新建可开发建筑面积约1258万平方米,新价值1645亿元。投资规模处于历史最高水平。2019年,奥地利公园继续保持相对较大的投资强度。上半年新增34个项目,新增土地储备面积726万平方米,与18年上半年727万平方米基本持平。

值得注意的是,中国奥林匹克公园新增土地投资的收购渠道主要是收购和收购。自上市以来,奥林匹克公园项目的收购和收购占总建筑面积的近68%,而招标、拍卖和城市更新分别占30%和2%。我们相信,通过收购、兼并和收购以及旧的改革,可以以较低的成本收购土地,这有助于提高公司的整体盈利能力。2019年上半年,中国奥林匹克公园72%的新投资项目是通过按建筑面积收购和收购获得的。在2019年上半年的业绩会议上,中国奥林匹克公园管理层表示,将在密切关注拍卖市场的同时,继续充分发挥收购的传统优势,并将长期关注产城一体化、城市更新、村企合作等土地收购渠道。

(部分省略)

2.1.2。丰富的土地储备,重点布局广东、香港、澳门和大湾地区(略)

2.1.3、旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖(略)

2.2 .龙光拍卖和城市更新由两个轮子驱动,在广东、香港、澳门和台湾的海湾地区具有前瞻性的布局。

2.2.1。从2017年开始,加快招标、拍卖和土地收购,加快土壤蓄积(略)

2.2.2。前瞻性布局粤港澳及海湾地区,积极拓展南宁市场

广东住宅企业在全国范围内大规模扩张时,龙光选择了下沉区。多年来,龙光一直坚持以粤、港、澳、湾为重点布局的粤、桂、珠三角深耕发展战略。

完成对广东、香港、澳门和海湾地区九个主要内地城市的全面覆盖。2003年,龙光进入深圳,开辟了大湾区的布局。深圳经济发展强劲,市场需求旺盛,土地供应有限,给房地产市场带来了相对较高的增长空间,在战略布局中占据重要地位。龙光多次获得深圳王迪项目,并扩大了其布局。龙光于2004年进入佛山房地产市场,2007年集中在广州、惠州、珠海、中山等市场。截至2019年7月22日,龙光以10.77亿元赢得了都兰118亩商住用地,并迁至江门。迄今为止,经过十多年的扩张,龙光已经完成了对深圳、广州、惠州、珠海、佛山、东莞、中山、肇庆、江门和香港九大内地城市的全面覆盖。

(部分省略)

2.2.3 .旧城改造业务优势显著,储备商品价值达到3250亿元(略)

2.3凯撒在旧制改革中优势显著,粤港澳台大海湾地区土壤储量丰富。

2.3.1。加快征地步伐。大湾区的布局和核心的第一和第二条线仍然是关键(省略)

2.3.2。土壤总储量规模保持稳定,价值近5010亿元(略)

2.3.3、20年积累的经验,使老凯撒成为核心竞争力之一(略)

2.4 .摘要

在企业发展路径和投资布局方面,近年来,中国奥林匹克公园加大了在中西部、东部和环渤海地区市场的深度培育布局,重点是粤港澳和海湾地区。特别是自2017年以来,投资强度大幅增加,国内市场扩张加快。凯撒从上市之初就开始了全国性的战略扩张,从“区域领导”到大规模扩张。经过2012年至2016年的平稳时期,凯撒的投资自2017年以来有所加速。2019年上半年,粤港澳台大湾区投资布局将进一步深化。大湾区新增土壤蓄水比例将达到60%。广东住宅企业在全国范围内大规模扩张的同时,龙光以汕头、广东、香港、澳门和海湾地区为主要市场,采取集中战略,坚持深度区域培育。

(部分省略)

03

龙光和凯撒的盈利能力高于行业平均水平

澳远的净负债率仍然很低

3.1 .龙光的盈利能力仍然处于领先地位,澳远有待结转的销售额相对较大。

就盈利能力而言,龙光自上市以来收入规模稳步增长,2015年首次超过凯撒。2018年,龙光实现营业收入441.4亿元,同比增长59.4%,领先于凯撒和龙光。2019年上半年,龙光的收入规模同比增长78.3%,达到270.2亿元,增速远远超过50强住宅企业的平均水平。与此同时,龙光的毛利率在业内保持在相对较高的水平,多年来领先于其他两家住宅企业。2019年上半年,龙光毛利率和净利率分别达到34.8%和19.6%,盈利能力继续领先。主要原因可归结为以下两点:1 .通过逆向循环和多样化布局,有效控制土地成本;2.该项目的溢价和升值空间很大。以深圳为核心的大湾区市场非常受欢迎。此外,在tod模式下,该项目预计将建设销售价格高、增长潜力大的地铁上部结构。

(部分省略)

3.2 .澳远和龙广井的负债率将保持在行业内较低水平,凯撒将逐步降低杠杆(略)

3.3 .龙光和凯撒债务结构稳定,澳远短期偿债压力相对集中(略)

3.4龙光的融资成本最低,澳远和凯撒略高于行业平均水平。

从融资成本来看,2016年以来,龙光、澳远、凯撒的融资成本趋势基本稳定。其中,龙光在融资成本水平上具有显著的竞争优势,近几年一直保持在6%左右,2016年至2018年连续三年低于行业前50名的平均水平。今年上半年,龙光通过发行公司债券、海外优先票据、海外贷款等方式筹集资金。整体融资成本与2018年底持平,加权平均贷款利率为6.1%。龙光得益于广东、香港、澳门和海湾地区的前瞻性布局。其稳定的财务状况和综合实力得到资本市场的认可。其低融资成本为企业的持续健康发展提供了保障。

(部分省略)

04

奥地利公园多元化经营模式进一步深化

凯撒的多元化业务仍有增长空间。

4.1 .奥林匹克公园将加强其主要业务并扩大其产业。一个行业将垂直发展。

在“一业先行、垂直发展”的战略布局指导下,中国奥林匹克公园提前规划,构建健康的生活生态圈。目前,它涵盖了“房地产、商业、卫生、科技、文化和旅游、金融、跨境电子商务和城市更新”等八个商业部门。2018年底,公司名称从“中国奥源房地产集团”变更为“中国奥源集团”。2019年上半年,澳远进一步明确了加强主营业务、拓展产业的发展思路,同时注重增强各种业务的协同效应和内生效应。

值得注意的是,澳远集团旗下的澳远健康人寿集团于2019年3月正式在香港证券交易所主板上市,进一步深化了多元化的业务结构。澳源健康主要从事物业管理和商业运营两大核心业务,并积极拓展主要健康领域。它将努力成为一个多元化的服务提供商。2019年上半年,澳门元卫生总收入为3.92亿元,同比增长46.7%,约为2.67亿元。其中,物业管理服务和商业经营服务的收入分别占总收入的73.3%和26.7%。同时,澳远的健康毛利率达到39.6%,高于行业水平。

此外,2019年7月,中国澳远以32.6亿元收购百年人寿13.85%的股份,成为百年人寿最大股东。我们认为人寿保险公司的收入相对稳定,保险执照的门槛也很高。通过收购百年人寿,澳远可以与集团的健康产业进行紧密联系,充分发挥其在合作平台、业务部门和客户资源方面的战略协同和优势互补。

4.2 .龙光集团tod Top商业和bot市政项目取得了相当大的成绩(略)

4.3凯撒的多元化经营有所增加,仍有很大的改善空间(略有改善)

05

摘要

从规模发展、投资布局、储土规模和多元化经营发展的角度来看:

就规模发展而言,迄今为止,中国奥林匹克公园和龙光的规模增长相对稳定,近年来发展速度加快。其中,奥林匹克公园今年有可能超过1000亿规模的门槛。凯撒在2014年至2015年经历了调整,现已在广东、香港、澳门和海湾地区发布业绩,恢复规模扩张。自2018年以来,尽管该行业的整体增长率有所放缓,但拥有500-1000亿梯队的三家广东住房企业保持了相对较快的增长。2019年至今的同比增长率明显高于同规模住房企业的平均水平。

在投资布局战略方面,中国奥林匹克公园在聚焦粤港澳海湾地区的同时,加强了在中西部核心地区、华东地区和环渤海地区的深层次市场布局,加快了全国市场的发展。凯撒在经历了2012年至2016年的平稳时期后,自2017年以来投资增速加快,2019年上半年进一步深化粤港澳及海湾地区布局。广东房地产企业在全国扩张的同时,龙光以汕头、广东、香港、澳门和海湾地区为主要市场,采取集中战略,坚持深度区域培育。

从土地储备来看,目前三家企业的土地储备总量规模相对丰富,深植布局在粤港澳及海湾地区的竞争优势突出。截至2019年上半年末,中国奥林匹克公园总建筑面积为4012万平方米,占上市以来收购项目的近68%。龙光土壤总储量约为3591.8万平方米,占粤港澳及海湾地区土壤总储量的60.4%。截至上半年末,凯撒总储土面积为2580万平方米,其中76%位于一级和二级重点城市,旧储土面积占总储土面积的近28%。

我们相信,由于粤、港、澳、大湾区概念的引入和粤、港、澳、大湾区发展规划纲要的出台,大湾区的战略地位在有利的政策规划下已经凸显出来,这也为当地房地产市场的发展带来了巨大的机遇。澳源、龙光和凯撒作为广东省的住宅企业,在大湾区拥有相对丰富、低成本、高质量的土地储备,在旧房改造和旧城改造市场上比其他住宅企业更具优势。未来,随着区域政策的逐步落地,将迎来更大的发展机遇。

从财务经营角度,龙光盈利能力保持在行业较高水平,多年来领先于另两家房企。融资成本保持行业低位,竞争优势显著。中国奥园和龙光的负债规模相对合理适中,净负债率也处于行业低位。佳兆